Gayrimenkul Satışının Vergisel Durumu

           Gayrimenkul Sayılan Mal ve Haklar;
• Arazi, bina, maden suları, memba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı,
• Voli mahalleri ve dalyanlar,
• Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar,
• Gemi ve gemi payları ile bilumum motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları,
 
Gayrimenkul satışlarında elde edilen gelir vergilendirilmesinde, gelirin tespiti vergilendirme için önem arz etmektedir. Hasılatın “Değer Artış Kazancı” mı yoksa “Ticari Kazanç” mı olduğunu tespit etmek için şu üç hususa dikkat etmek gerekir.

1-Faaliyette Devamlılık

Gayrimenkul alım satımının bir takvim yılı içerisinde tekrarlanması ve takip eden yıllarda da devamlılık arz etmesi, gayrimenkulün elden çıkarılmasında elde edilen hasılatı ticari kazanç olarak nitelendirilir ve buna göre vergilendirilir.

2-Satış İşleminin Amacı

Gayrimenkul alım-satım işlemi takvim yılı içerisinde birden fazla kez ve kazanç elde etmek amaçlı yapılıyor ise yine ticari kazanç olarak nitelendirilir.

3-Ticari Bir Organizasyonun Varlığı

Gayrimenkul alım-satımı şekli ve maddi şartlar çerçevesinde kurulmuş bir ticarethane bünyesinde yapılıyor ise ticari kazanç olarak nitelendirilir.
Bu üç maddenin dışında kalan yani ticari bir amaç gütmeden, şahsi ihtiyaçları karşılama veya servetin korunması açısından yapılan alım-satımlar değer artış kazancı olarak nitelendirilir.
 
GVK Mad. 80/6’ya göre beş yıl içerisinde elden çıkarılan(satılan) gayrimenkullerde elde edilecek hasılat, “değer artış kazancı”olarak nitelendirilmektedir.
Vergilendirme konusunda dikkat edilmesi gereken husus, gayrimenkulün iktisap şekli ve elde çıkarıldığı süredir. İktisap tarihinden itibaren beş yıl dolduktan sonra satılan gayrimenkuller bir takvim yılı için bir defaya mahsus(yıl içerisinde birden fazla alım-satım gerçekleşir ise ticari kazanca gireceği için) vergilendirilmez. İktisap tarihinden itibaren beş yıl dolmadan elden çıkarılan gayrimenkullerin satışından elde edilen hasılat değer artış kazancı olarak vergilendirilir.
Bedelsiz olarak elde edilen gayrimenkullerin satışından elde edilen gelirler vergilendirilmez. Örneğin 01.01.2015 tarihinde miras yoluyla intikal eden bir arsayı 01.02.2016 tarihinde elden çıkardığımızda, gayrimenkul bedelsiz olarak intikal ettiği için vergilendirilmeyecektir.

          DEĞER ARTIŞ KAZANCININ VERGİLENDİRİLMESİ

Değer artış kazancının vergilendirilebilmesi için öncelikle “safi değer artışını” belirlemek gerekmektedir.   Safi değer artışını hesaplarken indirilebilecek giderler ;
-Gayrimenkulün maliyeti,
-Gayrimenkulün satışı nedeniyle satıcının üzerinde  kalan gider ve ödenen vergi, resim ve harçlar.
Maliyetin belirlenememesi durumda Vergi Usul Kanunu gereğince takdir komisyonun belirlediği değer esas alınacaktır.
İktisap Bedeli, elden çıkarılan gayrimenkulün satıldığı ay hariç olmak üzere ÜFE oranında artırılarak tespit edilir. İktisap bedelini ÜFE oranında artırabilmek için alım ve satım tarihleri arasında ÜFE oranı %10’un üzerinde olması gerekmektedir. Gelir İdaresi Başkanlığınca verilen bir örnek;
Bay (D), 16.04.2006 tarihinde 5.000 TL’ye satın aldığı bir araziyi Bay (E)’ye 24.02.2010 tarihinde 15.000 TL’ye satmıştır. Buna göre, Bay (D) araziyi 01.01.2007 öncesinde satın aldığı ve alış tarihinden itibaren dört tam yıl geçmeden satmış olduğundan dolayı, elde ettiği kazanç değer artış kazancı olarak vergiye tabi olacaktır.
Arazinin satın alındığı aydan bir önceki ay olan Mart 2006’da ÜFE endeksi 125,33, elden çıkarıldığı aydan önceki ay olan Ocak 2010’da ÜFE endeksi 166,52’dir. Endeksleme oranının ilgili dönemde %10’un üzerinde artmış olduğu görülmektedir.
(166,52 – 125,33 / 125,33 = %32,86 )
Arazinin endekslenmiş maliyet bedeli (5.000 x 166,52 / 125,3 =) 6.643,26 TL olarak hesaplanmaktadır. Bay (D) arazisini elden çıkarma karşılığında toplam 15.000 TL hasılat elde etmiştir. Bu durumda elde edilen değer artış kazancı (15.000 – 6.643,26 =) 8.356,74 TL’dir. 2010 yılında elde edilen bu kazancın 7.700 TL tutarı gelir vergisinden istisna olduğundan dolayı beyan edilecek değer artış kazancı (8.356,74 – 7.700 =) 656,74 TL’dir.
 
Daha detaylı bilgiye Gelir İdaresi Başkanlığı üzerinden ulaşmak için tıklayınız.